房产纠纷案例
更新时间：
2019-10-10 13:22:45 | 阅读次数：533次
案例简述：
买方与卖方经中介介绍，于2016年5月3日，签订了《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》《补充协议》各一份，约定由买方以95万元的总价购买卖方位于闵行区某房屋。该房屋设立有抵押，双方合同约定买方首付款将用于卖方归还银行抵押贷款。尾款以银行贷款方式支付。
协议签订后，买方积*按照协议内容履行，支付了首付款38万元。支付首付款后，买方联系贷款银行，银行告知因买方非为首次贷款等情况，无法通过银行审批，又由于买方名下已有房屋，暂被限购，需要自有房屋过户后才能过户。卖方得知后，一再催促买方办理银行贷款，办理过户，发函称要求买方在其发函后3个工作日内前往房地产交易中心办理过户手续，称如买方无法办理过户手续的，其将按照合同约定解除所签订过的《上海市房地产买卖合同》。在合同约定的*终付款日，买方不得不外借款项，全额现金支付给卖方，且已具备购房资格。遂要求卖方办理过户手续。卖方以买方未在其催告的3日内过户为由，宣告解除房屋买卖合同，并当即返还首付款。此间，卖方一直未归还银行贷款，未涤除银行抵押。
买方遂提出仲裁申请（双方约定本案管辖为上海仲裁委），要求卖方继续履行过户手续。经仲裁审理确认，买卖双方各有不按照合同履行的情况，但合同无法履行，主要系卖方设立了抵押，且在申请仲裁期间仍然存在抵押、阻碍双方合同继续履行情况，因此驳回了买方的仲裁请求，裁决解除双方合同。
买方败诉后，遂找到多家律师事务所，表示希望再次申请仲裁，要求卖方赔偿房屋差价损失。但多家律所表示该案已一裁终局，已无法申请仲裁。买方遂找到我所戚夏凤律师，律师听取买方意见后，认为该案并非一裁终局，可以申请再次仲裁。遂受理该案。
受理该案后，戚律师代表买方向仲裁委提出仲裁申请，要求卖方承担违约金、房屋差价损失、律师费等诉求总计80余万元。双方交锋激烈，卖方委托上海某知名律师事务所律师称该案已经一裁终局，要求仲裁委不予受理，且认为即便并非一裁终局，也认为系买方违约，提出反请求双方合同已经解除，要求买方赔偿其违约金及损失90余万元。
裁决结果：
经过戚律师不懈的努力，经过多次沟通，仲裁庭受理该案，驳回卖方不予受理的抗辩，并经多次庭审审理确认买方并无违约导致合同解除的行为，而相反系卖方未能归还贷款，涤除抵押，导致双方合同无法履行，而在此期间房价大涨，买方确实存在房屋差价损失、律师费支出、中介费用损失，因此裁决由卖方赔偿买方违约金、损失、律师费用等损失总计60余万元，驳回卖方所有仲裁反请求。
法理分析：
关于是否“一裁终局”，戚律师认为：本案与前案基于的法律关系虽同一，双方当事人签订《上海市房地产买卖合同》设立了买售系争房屋之买卖法律关系，且由于履行合同纷争而提起仲裁。但买方分别提起二案仲裁申请之请求权基础显属不同。即前案仲裁请求权基于合同解除与否而提起继续履行合同等确认之诉。而本案仲裁请求权基于前案仲裁已裁决合同解除之事实后而提起相关赔偿及承担违约责任之诉。进而，二案仲裁请求权之基础并非属于法律意义上“同一纠纷”、“同-争议”。同时，在前案仲裁过程中买方并未提起本案仲裁请求，且提起该仲裁申请条件并未成就，故应维护买方依法应享有的仲裁权利。
关于究竟是谁违约，戚律师认为：《合同法》94条规定 合同在履行期届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的等情形，当事人可以解除合同。本案法律事实显明，卖方应在合同签订后约定的期限内履行《上海市房地产买卖合同》中偿清系争房屋贷款及涤除案外人抵押权。且，买方支付给卖方房款专项用于归还卖方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权。买方未能提供其已履行了上述相关义务之证据。而退步而言，即使由于买方*终限购未予解除，买方未能如期履行合同义务，卖方后亦应依法先行使催（告）示的权利或另行协商，而卖方在未履行自身归还贷款义务且未到履行期限的情形下即宣告解除双方之合同，显然系其以自身行为表明不再履行合同。且在前案仲裁期间，卖方仍具备可予履行偿清抵押贷款之能力和义务，但卖方怠于履行，故本案违约责任在于卖方。
仲裁委故全部采纳上述意见。
撰稿人：戚夏凤 律师
